Idéal pour accéder à la propriété avec de faibles revenus, le bail réel solidaire n’est pas exempt d’inconvénients. Découvrez lesquels.
Il est désormais possible de devenir propriétaire d’un logement, même si l’on dispose de faibles revenus. C’est le dispositif du bail réel solidaire, mis en place en 2014 par l’Etat français, qui rend cela possible. Découvrez ce qu’est exactement le bail réel solidaire, quelles sont ses conditions d’éligibilité et quels sont ses inconvénients.
Sommaire
Le bail réel solidaire, qu’est-ce que c’est ?
Bail réel solidaire : définition
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif mis en place en 2014 dans le but de permettre aux foyers les plus modestes d’accéder à la propriété. Il consiste en un contrat (bail) de longue durée et renouvelable, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le BRS est soumis à des conditions de plafond de ressources et il concerne uniquement les résidences principales.
La création du BRS s’explique par le constat qu’en France, l’accès à la propriété est encore très difficile voire impossible pour les foyers aux revenus modestes. Ce dispositif est né pour aider ces ménages à devenir propriétaire de leur propre logement sous certaines conditions.
Le BRS se base sur une dissociation entre la propriété du logement et la propriété foncière. Ainsi, l’acquéreur (le foyer modeste) devient propriétaire du logement. Mais c’est l’organisme foncier solidaire (OFS) impliqué dans le contrat de bail réel solidaire, qui reste propriétaire du foncier. En d’autres termes, l’acquéreur est propriétaire du logement bâti tandis que l’OFS est propriétaire du terrain.
Qu’est-ce que l’OFS ?
L’organisme foncier solidaire dit OFS est un organisme à but non lucratif, qui est agréé par le préfet de la région. Il agit comme un intermédiaire dans le contrat de bail réel solidaire. La première étape, pour l’OFS, est l’acquisition de terrains, de logements individuels ou d’ensembles de logements. Ensuite, il met ces logements à la disposition de futurs acquéreurs dans le cadre d’un BRS.
Quels sont les biens immobiliers concernés par le bail réel solidaire ?
Les biens immobiliers pouvant être soumis à un contrat BRS peuvent faire partie du marché du neuf comme du marché de l’ancien. Ce sont des constructions déjà existantes, mais sur lesquelles des travaux ne sont pas nécessaires, des futurs logements construits par le propriétaire ou bien des constructions déjà existantes dont la réhabilitation ou la rénovation est prévue.
Quelles sont les conditions d’éligibilités au bail réel solidaire ?
Pour pouvoir bénéficier de ce type de bail, il est nécessaire de remplir certaines conditions. La plus importante est une condition de ressources. Le plafond de ressources va dépendre de la zone géographique et du nombre de personnes constituant le foyer demandeur.
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Le BRS est une solution avantageuse pour l’acquéreur, mais il est important de noter qu’elle comporte aussi quelques inconvénients.
L’éligibilité sous condition de ressources
La condition de plafond de ressources requises peut s’avérer être un inconvénient. En effet, cette condition n’est pas flexible, certains ménages se verront donc refuser l’accès au bail réel solidaire malgré leurs faibles revenus, parce qu’ils se trouvent un peu au-dessus de la limite de ressources imposée.
L’indemnité mensuelle pour l’OFS
Après un achat de bien en BRS, l’acquéreur est propriétaire des murs du logement, mais pas du foncier. En conséquence, il sera tenu de reverser chaque mois une indemnité à l’OFS, qui sera propriétaire du foncier. Cette indemnité est comprise entre 1 et 4€ au m2 et elle permet à l’acquéreur de payer son « droit d’usage » du foncier sur toute la durée du bail.
Les charges
Il est important de noter qu’en plus de la redevance mensuelle à l’OFS, l’acquéreur et propriétaire des murs du logement doit payer les charges relatives à l’entretien du bien c’est-à-dire, l’eau, l’électricité et le gaz, mais aussi l’entretien courant (le jardin, par exemple) et les petites réparations nécessaires (toiture, façades, équipements électriques et mécaniques, menuiserie etc.).
Une revente strictement encadrée
La revente d’un bien acheté avec un bail réel solidaire est strictement encadrée. Si vous avez acheté un logement en BRS, vous devrez le revendre dans les mêmes conditions. Cela signifie que votre acheteur devra répondre aux mêmes conditions de plafond de ressource. Il devra également faire du bien sa résidence principale.
Ainsi, le prix de revente est très strictement encadré par la loi. Il est possible de réaliser une plus-value lors de la vente, mais celle-ci sera très limitée puisque l’acheteur du bien présentera les mêmes conditions de ressources que vous au moment de l’achat initial.
